Вопрос от читателя: «Что делать, если сосед передвинул забор и утверждает, что эта земля всегда была его? Обязательно ли проводить межевание, если у меня на руках есть старое свидетельство о собственности, где указаны сотки? Как правильно узаконить границы, чтобы потом не снесли постройки? Нужно ли согласие всех соседей и что делать, если они отказываются подписывать акт?»
На эти вопросы о земельных спорах и межевании отвечает юрист.
Два кита земельного права
Земельный кодекс РФ и Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» — это те два кита, на которых держится спокойствие любого землевладельца. Однако на практике, особенно за последние 18 лет работы нашей компании Malov & Malov, мы видим, что земельные споры остаются одними из самых запутанных и эмоциональных. Люди готовы годами судиться за полоску земли шириной в тридцать сантиметров, потому что это вопрос принципа.
Давайте разбираться подробно и последовательно, как раз и навсегда определить границы своего участка и спать спокойно.
Почему старых документов недостаточно: декларированная и уточненная площадь
Многие владельцы недвижимости пребывают в опасной иллюзии. Они достают пожелтевшее свидетельство о праве собственности образца 90-х годов или даже свежую выписку из ЕГРН, видят там надпись «600 кв. м» и считают, что их права защищены. Это не совсем так.
В российском праве существует важное различие между декларированной площадью и уточненной. Если вы не проводили процедуру межевания по современным стандартам (с определением координат поворотных точек границ), то ваши границы существуют только «на бумаге» в условном виде. Юридически государство знает, что у вас есть 6 соток, но не знает, где именно на карте страны они лежат.
Чем это грозит? Тем, что сосед, который проведет межевание раньше вас, может законно «залезть» на вашу территорию. И когда вы спохватитесь, по документам Росреестра его участок будет уже зарегистрирован с координатами, накладывающимися на ваш фактический забор. Именно поэтому определение границ — это не бюрократическая прихоть, а единственный способ физически защитить свою собственность.
Кто такой кадастровый инженер и почему рулетка не поможет
Часто клиенты спрашивают: «Андрей Владимирович, мы с соседом сами все померили рулеткой, вбили колышки, зачем нам платить кому-то еще?». Ответ прост: ваши замеры для закона не существуют.
Определением координат занимается исключительно кадастровый инженер. Это специалист, который должен состоять в СРО (саморегулируемой организации) и иметь квалификационный аттестат. У него есть специальное геодезическое оборудование, которое привязывает точки вашего участка к спутниковой системе координат с точностью до сантиметров.
Ваша задача — найти грамотного специалиста. Ошибка инженера может дорого стоить в будущем, поэтому не стесняйтесь проверять его членство в СРО перед заключением договора подряда. Инженер выезжает на местность, проводит съемку, определяет фактические границы (как стоит забор) и сопоставляет их с данными генерального плана территории или старых карт.
Процедура межевания: пошаговый алгоритм
Процесс выглядит логично и последовательно. Сначала инженер заказывает сведения из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости) и кадастровый план территории. Это нужно, чтобы видеть общую картину квартала.
Затем происходит геодезическая съемка. Инженер выставляет поворотные точки — это углы вашего участка. Именно по этим точкам будет строиться юридическая граница. После обработки данных инженер готовит межевой план. Это объемный документ, состоящий из текстовой и графической частей. И вот здесь мы подходим к самому сложному этапу.
Акт согласования границ: главный камень преткновения
Закон (ст. 39 ФЗ № 218) обязывает согласовать местоположение границ со всеми заинтересованными лицами. Кто это такие? Это хозяева смежных участков. Те, с кем у вас общая межа.
Существует два способа уведомления соседей:
- Индивидуальный. Вы или инженер вручаете соседу извещение под расписку или отправляете его заказным письмом с уведомлением о вручении. В извещении указывается дата и место собрания для согласования границ.
- Публикация в СМИ. Этот способ применяется, если адрес соседа неизвестен, его невозможно найти или в ЕГРН нет данных о его почтовом адресе (публикация происходит в местной газете).
Если сосед пришел, посмотрел на план и согласен, он ставит подпись в Акте согласования. В этот момент граница считается установленной. Если сосед был уведомлен надлежащим образом, но просто не явился и не прислал письменных возражений — граница также считается согласованной по умолчанию. Это важный нюанс: пассивность соседа играет вам на руку.
Что делать, если сосед против: возражения и суд
Ситуация, когда сосед кричит «не подпишу!», встречается регулярно. В этом случае сосед обязан представить письменные обоснованные возражения. Не просто «мне не нравится», а «граница должна проходить на метр левее, потому что…». Эти возражения кадастровый инженер подшивает в межевой план.
Если договориться мирно не получается, инженер не может сам решить, кто прав. Спор о праве на землю переносится в плоскость судебного разбирательства.
В суде вам придется доказывать, что границы сложились на местности 15 и более лет назад. Здесь в ход идут любые доказательства: старые планы БТИ, генеральные планы садовых товариществ, даже аэрофотосъемка прошлых лет. Суд, скорее всего, назначит землеустроительную экспертизу. Придет независимый эксперт, все перемерит и ответит суду на вопрос: соответствуют ли фактические заборы (или остатки старых заборов) документам.
Реестровая ошибка: когда ошибается государство
Бывает и другая ситуация. Вы начинаете межевание и выясняете, что участок соседа по документам (по координатам в Росреестре) «наехал» на ваш, хотя физически забор стоит правильно. Это называется реестровой ошибкой.
Раньше это называлось кадастровой ошибкой. Она происходит, если предыдущий инженер неверно определил координаты или ошибся в расчетах. Исправить ее можно двумя путями: либо сосед добровольно соглашается на исправление и заказывает новый межевой план (что редко, так как это стоит денег), либо, опять же, через суд.
В соответствии с изменениями законодательства, Росреестр получает право самостоятельно исправлять некоторые ошибки, если они очевидны, но в сложных случаях без иска об установлении границ не обойтись.
В своей практике я часто сталкиваюсь с тем, что люди боятся судов, считая их слишком дорогими. Однако неопределенность с землей обходится дороже: такой участок сложно продать, невозможно нормально застроить, а наследники получат не актив, а головную боль. Более детально о нюансах, которые могут возникнуть при оформлении недвижимости, можно прочитать в статье, где мы разбирали схожие вопросы — вот надежный источник; там я затрагивал и смежные темы защиты прав.
Помните главное правило: в вопросах земли действует принцип «кто первый встал, того и тапки». Не буквально, конечно, но тот, кто первым провел межевание и внес координаты в ЕГРН, получает преимущество. Его границы становятся эталоном, от которого придется «плясать» всем остальным. Поэтому не затягивайте с процедурой. Четкие границы — это залог добрососедских отношений, даже если сейчас они кажутся вам идеальными.
5 шагов для защиты ваших границ
Если вы столкнулись с проблемой определения границ, этот краткий план действий сэкономит вам время и нервы:
- Не вступайте в эмоциональные конфликты. Крики у забора делу не помогут. Разговаривайте с соседом языком документов.
- Проверьте публичную кадастровую карту. Зайдите на сайт Росреестра и посмотрите, есть ли у вашего участка и участков соседей уточненные границы (подсвечены ли они желтым на карте). Если у соседа границ нет — вы в равных условиях. Если есть — проверьте, не накладываются ли они на ваш фактический забор.
- Наймите кадастрового инженера. Не пытайтесь решить вопрос самостоятельно. Квалифицированное заключение специалиста — это ваш главный аргумент.
- Уведомляйте официально. Если сосед настроен враждебно, все приглашения на замеры отправляйте только через Почту России с описью вложения и уведомлением о вручении. Эти квитанции станут вашей защитой в суде.
- Собирайте архив. Найдите все старые документы на землю, планы БТИ, старые фотографии участка, где виден забор. Чем древнее документ, подтверждающий положение забора, тем выше шансы выиграть спор.